Le bail rural est un contrat souscrit entre le propriétaire d’un terrain agricole et un agriculteur en vue de l’exploitation du fonds en contrepartie d’un loyer ou d’un partage de la récolte. Ce bail a minimum une durée de 9 ans et est renouvelable par tacite reconduction.
Les causes de non renouvellement sont encadrées par le code rural et de la pêche maritime. Le propriétaire qui entend s’opposer au non renouvellement doit notifier congé au preneur, 18 mois au mois avant l’expiration du bail, par acte extra-judiciaire.
Tout preneur qui entend ne pas renouveler le bail doit lui aussi notifier sa décision au propriétaire 18 mois au moins avant l’expiration du bail. Le bail peut également être résilié avant son terme. Les causes de résiliation de bail sont prévues aux articles L. 411-30 à L. 411-33 du code rural et de la pêche maritime. Ce sont les suivantes :
- destruction des biens loués par cas fortuit,
- défaut de paiement du preneur,
- agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation. Les juges apprécient souverainement si les agissements du preneur ont compromis la bonne exploitation du fonds (ex : fait pour le preneur d’avoir laissé à l’abandon des terres qu’ils avaient prises en mauvais état pour un loyer modique dès lors que le domaine était, plusieurs années après le début de la location envahie par les ronces, Cass. Civ.3ème, 19/04/2000 n° 98- 20900),
- changement de destination du fonds pour les parcelles n’ayant plus de vocation agricole,
- décès ou incapacité de travail du preneur ou refus d’autorisation d’exploiter opposé par l’autorité administrative, ou acquisition par le preneur d’une ferme qu’il doit exploiter lui-même, ou retraite du preneur.
Les juges du fonds apprécient souverainement l’existence de raisons sérieuses et légitimes de nature à exclure le prononcé de la résiliation (ex : force majeure, Cass. Civ. 3ème, 25/05/1970 n° 67-13799).
La demande en résiliation du bail rural doit être faite en justice. Elle n’est soumise à aucune condition de forme ou de délai et peut donc être formée sans congé préalable. La Cour de cassation l’a de nouveau rappelé dans un arrêt récent (Cass. Civ. 3ème, 30 mars 2017 n° 15-23371).
La résiliation prend effet au jour de la décision qui la prononce.
